Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vertritt Sie Rechtsanwalt Manuel Fackler in sämtlichen Themen betreffend die Immobilie.

I. Mietrecht

Im Bereich Mietrecht vertritt Rechtsanwalt Fackler sowohl Vermieter als auch Mieter.

Dies hat für unsere Mandanten den Vorteil, dass man beide Seiten “kennt“, und somit auch die jeweiligen Reaktionsmöglichkeiten der anderen Seite. Dieses Verständnis ist für ein taktisch zielgerichtetes Vorgehen unerlässlich.

Der Schwerpunkt der Tätigkeit liegt hierbei auf folgenden Themenbereichen:

• Beratung und Vertretung bei einer Kündigung
• Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf
• Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug
• Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
• Vertretung in Räumungsrechtsstreitigkeiten vor Gericht
• Erstellung und Überprüfung von Mietverträgen
• Durchsetzung mietvertraglicher bzw. gesetzlicher Ansprüche

1. Beratung und Vertretung im Rahmen einer Kündigung

Ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht ohne Grund gekündigt werden. Die häufigsten Formen der Kündigung sind hierbei die Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie die Kündigung wegen Zahlungsrückstand.

❗ Tipp: Eine Kündigung im Mietrecht muss begründet werden. Andernfalls ist diese unwirksam. Die Kerntatsachen müssen sich aus dem Kündigungsschreiben selbst ergeben.

Die Praxis zeigt, dass es gerade im Rahmen der Kündigung des Mietverhältnisses wichtig ist, von Anfang an bzw. so früh wie möglich anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Falls ein1e Kündigung z.B. aus formellen Gründen, unwirksam ist, verliert der Vermieter meist viel Zeit, da auf dieser Grundlage das Mietverhältnis nicht beendet wird. Fällt der formelle Fehler erst Monate nach Ausspruch der Kündigung oder gar erst bei Beauftragung eines Anwalts mit der Erhebung der Räumungsklage auf, – nachdem der Mieter nicht auszieht – ist meist bereits ein erheblicher Zeitraum verstrichen. Die Kündigung muss erneut ausgesprochen werden, die Kündigungsfrist ist von neuem einzuhalten.

❗ Tipp: Der wirksame Ausspruch der Kündigung ist für den Vermieter von überragender Bedeutung. Sollte die Kündigung aus formellen oder materiellen Gründen unwirksam, verzögert sich der Auszug bzw. die Räumung immens.

Hierbei ist insbesondere zu beachten, dass die Kündigung von allen Vermietern bzw. gegenüber allen Mietern auszusprechen ist. Zudem, dass im Mietrecht eine Kündigung begründet werden muss. Die Begründung muss im Kündigungsschreiben selbst erfolgen. Fehlt die Begründung oder wird diese nur schlagwortartig wiedergegeben, kann dies zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Für den Vermieter bedeutet dies, gerade dann, wenn keine Miete mehr gezahlt wird, meist einen erheblichen Vermögensschaden. Spiegelbildlich eröffnen sich für den Mieter hierbei erhebliche taktische Möglichkeiten.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf stellt sich zu dem die Frage, ob ein Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses erhoben werden soll. In diesem Bereich ist aus anwaltlicher Sicht eine Beratung des Mieters unumgänglich, da dieser nicht absehen kann, ob der Widerspruch Erfolg hat oder ihm – wie meist – sogar einen Nachteil bringt. Wird ein Widerspruch erhoben, stellt sich für einen Vermieter die Frage, wie darauf zu reagieren ist.

❗ Tipp: Die Thematik Widerspruch ist essentiell und kann für einen Mieter erhebliche Nachteile mit sich bringen, wenn der Widerspruch aufgrund eines falschen Verständnisses erhoben wird.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist kann der Vermieter den Mieter nicht einfach “vor die Tür setzen“. Der Vermieter hat den Weg über das Gericht zu wählen und eine Räumungsklage zu erheben. Erst dann, wenn ein vollstreckbares Urteil vorliegt, kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

❗ Tipp: Lassen Sie sich vorzeitig beraten. Als Vermieter erhalten Sie Wohnraum meist nicht mit Ablauf der Kündigungsfrist zurück. Als Mieter haben Sie die Möglichkeit, die Räumung oft um einen erheblichen Zeitraum in die Länge zu ziehen.

In dem Räumungsprozess ist eine Vielzahl an Punkten zu beachten. Liegt ein Zahlungsrückstand vor, muss der Vermieter eruieren, ob Zahlungsrückstände zugleich eingeklagt werden oder aber lediglich zunächst der Anspruch auf Räumung durchgesetzt wird, um sobald wie möglich ein vollstreckbares Urteil zu erhalten.

❗ Tipp: Die Musik spielt im taktischen Bereich.

Als Fachanwalt für Mietrecht ist Rechtsanwalt Fackler auf das Mietrecht spezialisiert und kann Sie in der jeweiligen Situation, gleich als Vermieter oder Mieter, gleich ob außergerichtlich oder gerichtlich, kompetent sowohl im Hinblick auf die Rechtslage als auch im Hinblick auf das taktische Vorgehen beraten und vertreten.

2. Erstellung und Überprüfung von Mietverträgen

Die Parteien des Mietvertrages können nicht sämtliche Regelungen wirksam frei vereinbaren. Grenzen ergeben sich zum einen aus den gesetzlichen Bestimmungen, wonach von einzelnen Normen nicht abgewichen werden kann. Diese Normen betreffen im Wesentlichen den Schutz von Mietern.

Darüber hinaus – dies bildet einen Schwerpunkt im Rahmen von Streitigkeiten rund um das Mietverhältnis – handelt es sich bei den meisten Regelungen in Mietverträgen um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die insbesondere auf die Angemessenheit und Transparenz überprüft werden. Unangemessene Benachteiligungen im Rahmen einer Vertragsklausel führen zu deren Unwirksamkeit.

Das klassische Beispiel bilden hierbei Klauseln zu der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahrzehnten wiederholt Klauseln für unwirksam erklärt, sodass an die Gestaltung von Mietverträgen immer neue Anforderungen gestellt werden. In der Praxis kommt es auch immer wieder zu Streitigkeiten im Blick auf die Umlage von bestimmten Positionen der Betriebskosten, die Haltung von Haustieren, Zahlungsmodalitäten der Kaution, Kleinreparaturklausel etc.

Einem Vermieter bietet sich im Rahmen der Vertragsgestaltung die Möglichkeit, bereits vorab gewissen Streitigkeiten vorzubeugen und Regelungen zu treffen, um sich insbesondere finanziell abzusichern bzw. die Durchsetzung der Rechte bestmöglich zu gewährleisten.

Mieter gehen, wie die Praxis zeigt, oft wie selbstverständlich davon aus, dass im Mietvertrag enthaltene Verpflichtungen wirksam im Rahmen des Mietverhältnisses vereinbart wurden. Ort lohnt sich eine Prüfung des Mietvertrages, insbesondere im Hinblick auf die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. die Übernahme der Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen.

3. Durchsetzung mietvertraglicher bzw. gesetzlicher Ansprüche

Aufgrund der langjährigen Erfahrung und Spezialisierung vertritt Sie Rechtsanwalt Fackler als Fachanwalt für Mietrecht vor Gericht kompetent und durchsetzungsstark in rechtlicher und taktischer Hinsicht,

Eine erfolgreiche Beratung und Vertretung im Mietrecht umfasst nicht lediglich die Kenntnis der spezifisch mietrechtlichen Vorschriften des materiellen Rechts. Von elementarer Bedeutung ist im Rahmen der gerichtlichen Durchsetzung die Kenntnis der spezifisch mietrechtlichen Vorschriften und ein hierauf abgestimmtes taktisches Vorgehen.

Das Verfahrensrecht betreffend Streitigkeiten im Mietrecht weist Besonderheiten auf. Gerichte sind beispielsweise gehalten, Streitigkeiten über die Räumung von Wohnraum nach einer Kündigung des Mietverhältnisses vordringlich zu behandeln.

Eine Räumungsklage nach erfolgter Kündigung kann erst dann zulässigerweise erhoben werden, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Hiervon gibt es jedoch Ausnahmen. Die Erhebung einer Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist kann für einen Vermieter einen wesentlichen zeitlichen und oft auch finanziellen Vorteil bringen.

Auf der anderen Seite ist es im Rahmen eines Rechtsstreits über die Räumung einer Wohnung für den Mieter oft elementar, möglichst viel Zeit zu gewinnen. Hierbei besteht die Möglichkeit, dass die Gerichte Räumungsschutz gewähren. Selbst nach Ablauf einer etwaigen Räumungsfrist besteht die Möglichkeit, sich gegen die Räumung durch den Gerichtsvollzieher zu wehren.

II. Immobilienerwerb und -verkauf

Weiterer Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist die rechtliche Beratung und rechtliche Vertretung beim Verkauf und Erwerb von Immobilien.

Lassen Sie Kaufverträge vorzeitig prüfen, um etwaige „Fallstricke“, insbesondere im Hinblick auf die Haftung oder aber auch auf Grundstücken lastende Rechte vollständig zu erkennen und einzuschätzen.

Erfahrungsgemäß sind gerade unerfahrenen Käufern die Risiken, die sich in rechtlicher Hinsicht bei einem Immobilienkauf ergeben, unbekannt.